04 maj Współwłasność mieszkania – jak sprzedać?
Jak sprzedać współwłasność mieszkania?
Najczęściej współwłasność nieruchomości powstaje w ramach spadku. Są to na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości. W chwili, w której wielość współwłaścicieli ustanie, prawo współwłasności przekształci się w prawo własności (np. na skutek odkupienia przez jednego ze współwłaścicieli pozostałych udziałów w prawie współwłasności od innych współwłaścicieli). Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Jest tak dlatego, że udział będzie warty o wiele mniej niż całość danego lokalu lub domu. Musimy sobie zdawać sprawę z tego, że posiadanie lokum „na spółkę” w praktyce generuje spore problemy. Wystarczy tylko wspomnieć, że współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na dalsze wykorzystanie lokalu lub domu. Na całe szczęście, współwłasność mieszkania może zostać zniesiona.
Rodzaje współwłasności
Współwłasność może być współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Powyższe rodzaje współwłasności różnią się od siebie tym, że cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna.
Dlaczego współwłasność ułamkowa jest mniej kłopotliwa?
Warto nadmienić, że osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Jednak, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych jest częściej spotykanym wariantem.
Artykuł 198 kodeksu cywilnego dotyczący współwłasności ułamkowej mówi o tym, że: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Mówi również o tym, że sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli. Jest to bardzo korzystne między innymi dla firm zajmujących się usługą: skup udziałów w mieszkaniu.
Natomiast inny przepis kodeksu cywilnego (art. 199 KC) mówi o tym, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe.
Zniesienie współwłasności
Na początek warto zadać sobie pytanie: kiedy nie można znieść współwłasności? Otóż, nie ma takiej możliwości w przypadku zniesienia współwłasności przymusowej, która powstaje w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Aby dokonać zniesienia współwłasności, należy sprawdzić, czy podział nieruchomości jest możliwy. Taki podział może być utrudniony, w związku z ograniczeniami związanymi np. z wielkością nieruchomości, także planami zagospodarowania przestrzennego. Sporo problemów może też być związanych z podziałem budynku.
Notarialne zniesienie współwłasności
Aby znieść współwłasność przez notariusza potrzebna będzie podpisana umowa przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Najważniejszym dokumentem, który potwierdza zniesienie współwłasności jest akt notarialny sporządzony przed notariuszem.
Znosząc współwłasność w akcie notarialnym powinien znaleźć się zapis dotyczący zasad podziału nieruchomości, mieszkania, domu czy działki gruntowej w sposób ustalony przez współwłaścicieli. Następnie rozliczenie współwłaścicieli w zakresie podziału nieruchomości oraz oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia.
Umowa w formie aktu notarialnego powinna być zawarta pod rygorem nieważności.
Akt notarialny powinien również zawierać wnioski do sądu wieczystoksięgowego dotyczące założenia nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości, które dotychczas takich ksiąg nie posiadały, bądź wnioski w sprawie dokonania wpisów nowych właścicieli w księgach wieczystych już istniejących.
Akt notarialny powinien również określać wartości nowopowstałych nieruchomości niezbędnych dla celów podatkowych.
Sądowe zniesienie współwłasności
Kiedy mamy do czynienia ze zniesieniem współwłasności na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Każda rzecz, która może być podzielna, może być przyznana odpowiednio do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku, kiedy były ustalone dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Jeżeli dopłaty i spłaty rozłożone są na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W przypadkach, które zasługują na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Próbując ustalić czy współwłaściciel wyraził zgodę na przyznanie mu w wyniku podziału rzeczy wspólnej, powinniśmy również uwzględnić warunki przedstawione przez tego współwłaściciela przejęcia tej rzeczy, w szczególności odnoszące się do jej wartości, decydującej zarazem o wysokości spłat, jakie będzie zobowiązany ponosić wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie ma podstaw do przyjęcia, że współwłaściciel wyraził zgodę na przyznanie mu na wyłączną własność rzeczy, jeżeli zgodę na taki sposób zniesienia współwłasności uzależnił od przyjęcia przez sąd określonej wartości rzeczy będącej przedmiotem podziału, a sąd ustalił ją na wyższym poziomie.
W postępowaniu o podział majątku wspólnego, sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę. Dopiero zniesienie współwłasności rzeczy przez przyznanie jej własności na rzecz jednego (bądź kilku) z jej dotychczasowych współwłaścicieli aktualizuje obowiązek dokonania spłaty wartości udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Rozstrzygnięcie o tym, komu należy przyznać lokal na własność powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów osób uprawnionych, aspirujących do uzyskania lokalu w naturze.
Sprzedaż mieszkania – ostateczne rozwiązanie
Sprzedaż mieszkania w momencie, kiedy nie można dojść do porozumienia z innymi współwłaścicielami jest rozwiązaniem pozwalającym na uzyskanie gotówki i pozbycie się problemów. Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym.
Dobrze wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Jest to fizyczny podział nieruchomości, przyznanie własności co najmniej jednemu współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział mieszkania lub domu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. Niestety w praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych. Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. Warto wiedzieć, że sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu.
Jeśli powyższe rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania.
Wioleta Szczudlińska to doświadczony specjalista od nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem w branży. Zawsze gotowa do pomocy, Wioleta zawsze stara się znaleźć najlepsze rozwiązanie dla swoich klientów.
Jej szeroka wiedza na temat rynku nieruchomości pozwala jej pomóc klientom w znalezieniu idealnej nieruchomości, która odpowiada ich potrzebom i wymaganiom. Jest w stanie skutecznie negocjować ceny, aby zapewnić swoim klientom najlepsze warunki transakcji.
Wioleta jest również znana z doskonałych umiejętności komunikacyjnych i empatii, co pozwala jej na budowanie trwałych relacji z klientami. Dzięki temu, że zawsze stara się zrozumieć potrzeby klientów, potrafi dopasować najlepsze rozwiązania, które są zgodne z ich oczekiwaniami.
Jej podejście do pracy jest zawsze profesjonalne i skoncentrowane na zaspokojeniu potrzeb klientów. Wioleta Szczudlińska to wybitny specjalista od nieruchomości, który jest gotowy do pomocy klientom w każdej kwestii związanej z rynkiem nieruchomości.
Brak komentarzy